Verifica del contratto di locazione svizzero
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Il diritto della locazione svizzero è fortemente regolamentato per proteggere gli inquilini. Le disposizioni pertinenti si trovano negli art. 253–273c CO, integrate dall'OLAL. Che affittiate un appartamento a Zurigo, Ginevra o in una cittadina più piccola, è essenziale comprendere i vostri diritti prima di firmare.
Uno degli ambiti più critici è la cauzione (garanzia di affitto). Secondo l'art. 257e CO, la cauzione non può superare tre mesi di pigione, e il locatore deve depositarla su un conto vincolato presso una banca a nome del conduttore. Qualsiasi clausola che richieda una cauzione superiore o che consenta al locatore di trattenerla privatamente è illegale.
Gli inquilini possono contestare la pigione iniziale come abusiva entro 30 giorni dal trasloco (CO art. 270). Gli aumenti di pigione sono validi solo se seguono la procedura ufficiale con il modulo approvato e sono giustificati da variazioni del tasso di riferimento, aumenti dei costi o migliorie che accrescono il valore. La disdetta è protetta: il locatore deve utilizzare il modulo ufficiale, e gli inquilini possono richiedere una protrazione fino a 4 anni per le locazioni abitative se la disdetta comporta un rigore.
Caricate il vostro contratto di locazione qui sotto per identificare potenziali problemi prima di firmare — o per verificare il vostro contratto esistente.
Rischi frequenti nei contratti di locazione
- Cauzione superiore a 3 mesi di pigione — illegale secondo CO art. 257e
- Nessun conto vincolato per la cauzione — il locatore deve depositarla su un conto bancario separato a nome del conduttore
- Clausole di rimessa in stato abusive che richiedono al conduttore di restituire l'immobile come nuovo — eccede gli obblighi di compensazione dell'usura normale
- Disposizioni di disdetta che aggirano il modulo ufficiale obbligatorio o riducono i termini sotto il minimo legale (CO art. 266a segg.)
Leggi svizzere chiave
- CO art. 253–273c — Diritto della locazione
- CO art. 257e — Cauzione (max. 3 mesi, conto vincolato richiesto)
- CO art. 259a–259i — Difetti e riparazioni
- CO art. 266a segg. — Disdetta della locazione
- CO art. 270 — Contestazione della pigione iniziale (entro 30 giorni)
- CO art. 271–271a — Protezione dalla disdetta abusiva
- OLAL — Ordinanza concernente la locazione e l'affitto
Domande frequenti
Il mio locatore può richiedere più di 3 mesi di cauzione?
No. Secondo l'art. 257e CO, la cauzione non può superare tre mesi di pigione per le locazioni abitative. La cauzione deve essere depositata su un conto vincolato a nome del conduttore. Qualsiasi clausola che richieda una cauzione superiore è nulla.
Posso contestare la mia pigione iniziale?
Sì. Secondo l'art. 270 CO, potete contestare la pigione iniziale entro 30 giorni dal trasloco se la ritenete abusiva. Ciò è particolarmente rilevante nelle zone con carenza di alloggi. L'autorità di conciliazione o il tribunale delle locazioni valuterà se la pigione è eccessiva.
Devo ritinteggiare quando lascio l'appartamento?
L'usura normale è a carico del locatore. Dovete riparare solo i danni che eccedono l'uso normale. Le clausole che obbligano il conduttore a ritinteggiare o rinnovare a proprie spese sono spesso contestate e possono essere nulle se eccedono quanto ragionevole.